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保利地产面临增长之惑 主动降速过冬
时间:2012-4-20 13:18:26 出处: 作者: 阅读:4162次

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  中国的房地产市场最终会制造出多大体量的公司?这是一个有趣的问题,因为它涉及到那些资产规模超过千亿的地产企业的愿景。保利地产,便在这个群体中颇有代表性。

  这家总资产规模已经逼近2000亿元的公司,依然将自己定位为“成长型”企业,希冀最大限度地分享未来10~15年中国住宅市场可能带来的红利。虽然在过去两三年时间内,保利地产的部分财务指标表现出增速递减效应,但其在速度和规模增长上极为剽悍的作风,注定了它一定会为自己寻求突破之门。

  例如销售上,春节过后的保利地产已经明显提速,3月份实现合同销售额97.38亿元,是1、2月的数倍。

  主动降速过冬

  保利地产2010、2011两年的财务数据,与过去几年相比,最大的变化体现在速度上。自从公司2006年上市到2009年,哪怕是行情极为严峻的2008年,公司收益的年增长速度都保持在50%以上,但到2010年,这一指标下降到30%左右。

  2011年延续了上一年度的增长速度,公司实现营业收入470.36亿元,同比增长31.04%;实现净利润65.31亿元,同比增长32.74%。

  保利地产董事长宋广菊的一句话给数据作出最好的注解:“未来公司将始终定位为高周转、成长型企业,在行业严冬里‘冬泳’,力争‘十二五’期间实现30%左右的年持续增长。”

  这意味着,步入2010年后的保利地产已经主动寻求速度上的调整,这种降速表现在多个方面,最为值得关注的便是土地扩张放缓和现金流的修复。

  数据显示,保利地产2006年上市后便启动了激进的土地扩张,2007年用于新增土地的资金近200亿元,2008年受到市场急剧恶化影响减少到60亿,但仍然是同行中较高水平,到2009、2010年,这种土地上的膨胀达到极致,均超过400亿元,几乎与同期的销售额持平。

  但到了2011年,保利地产的总资产规模和销售额仍然处于正增长阶段,但土地投资额却大幅度收缩,仅为200亿元左右。该公司总经理朱铭新透露,2012年的拿地计划大约也是200亿,但最终需视销售回款和土地价格两个变量决定。

  保利地产的相对“收缩”战略还体现在现金流的变化上。2010年底,公司经营活动中现金流量为-220亿,达到历史峰值后扭头向下,到2011年底,该数据下降至-79亿。过去一年时间中,其投资活动和筹资活动中的现金流均同比大幅减少。

  一位业内人士评论,2010年保利地产出现巨大的现金流缺口的原因一方面来源于大肆的土地扩张,另一方面则是资本市场上的再融资活动未能实现;但到2011年底缺口的减少以及投融资额度的同比下降,则一方面暴露出融资的困难,另一方面也体现了公司在运营的天平上向保守一方的移动。

  朱铭新表示,未来2~3年内政策环境难以见到明显变化,因此也不会希冀翻倍或者50%以上的增速,基于“3~5年再造一个保利地产”的战略,公司将收益增速确定在30%是一个合理的水平。

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