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论道土拍:跟开发商学抄底 跟政府学博弈
时间:2010-6-21 10:45:39 出处:新浪房产 作者: 阅读:4176次
 “流标率不高,溢价率低”这是在拍卖之前,众多房企大佬论道6.19时所持的普遍观点。正是应了这个预测,本轮土拍在一片不温不火中烘烤着开发商和看客的耐心。

  土地拍卖前一天,有消息爆出,新政后首场大型土拍未开先冷,32幅地块最终只有18幅进入拍卖环节。特别是住宅用地方面,最后结果似乎比料想的更加惨淡。16块地只有5块最终进入拍卖环节,溢价最高的是B20地块,26.33%。与1月23日动不动溢价就超过100%的疯狂土拍相比,真是“理性”不少。

  苏州房地产市场急转直下后,市面上开始流行一个词,抄底。抄底是门学问,多低才叫底,什么时候出手才稳赚不赔?当这个纠结的问题环绕在每一个买房人的心中时,不妨看看全苏州地产圈内最精明的一群人是怎么做的。

  1.别人一哄而上的时候,往后退退总会海阔天空。众人期盼的土拍大戏并不如想象的星光熠熠,保利、绿城、中海等一线大牌央企均缺席土拍场,这也给不少本土开发商创造了机会。

  本轮土拍溢价率最高的是B20,涨幅26.33%。同时该地块也是被最多本土大牌房企看上的地块,新创、新港、吴中、雅戈尔同台竞技,最终被新创以10亿竞得,楼面价4619元/平米。拿下这块地后,新创建设表示,价格比预想中的要低得多。

  事实也是如此,回顾1月23日土地拍卖,面对来势汹汹的保利、绿城、中海,新创建设空手而归,现在看来实是聪明之举。当时楼市正是如日中天,新区住宅用地溢价率最高是135%,最低也在45%,不知当时率性拿地的房企看到此时新创26.33%的溢价率,会作何感受?

  2.口袋里留点钱,才不会在关键时掉链子。底价成交的地块多,不代表这次推的地块成色不好。事实上,吴中、新区、相城都有不错的地块推出。如B13相城原陆慕中学地块,就是不少开发商的心头肉。而实际拍卖时,该地块只有4家开发商参与竞拍,最后被四城房地产以总价41000万竞得,楼面价3953元/平米,涨幅26.5%。

  有业内人士评论,这块地位于相城的核心区域,周边配套已经相当成熟。是区外开发商挺进相城,或者区内开发商再下一城的好机会。“看中这块地的人很多,但受限于现在市场的不稳定因素,不少房企担心未来的现金流和负债率问题,不得不改变拿地计划,从而错失好地。”

  3.权威的话信一半,知己知彼方能百战不殆。拍卖之前,尹山湖地块可谓是最受关注的地块。原因也很简单,保利在那。谁料拍卖时,尹山湖3块地都没进入拍卖环节,3块地有2块是底价成交,而面积最大的一块竟然流拍。

  此前,有媒体评论,这3地块起拍价均是5000元/平,而旁边的保利地块成交价是5500元/平,基本在安全线内。也就是说,只要这几块地稍微溢价一点,就能超过保利创下的地王记录。谁知最受关注地块成了最不被待见的地块,就连魅力十足的大牌央企也失去吸引力。

  究其原因,不外乎大多数房企认清市场的同时,也认清了自己。央企进入一地往往讲究策略,看地块、看规划、看潜力,要是等什么都成熟,机会也就小了。可是央企有银子耗得起,而大多数本土房企却耗不起。拿地到产品上市不过短短1年,那时尹山湖板块真能火得起来吗?何况现在新政压顶,斥巨资拿地前还是要先掂量掂量。

  拿地即博弈,在这样的市场情况下,政府的多方博弈也让人拍手叫绝?

  回头看最后土拍成交结果,12幅优质住宅地块有8块是底价成交,其他进入拍卖环节的地块溢价率也极低。一来好地开出了保底价,没人买,可压货,有人买即使底价成交,也不亏;二来地块的低流拍率和低溢价率都是顺应市场之举。

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