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新政下房企负债加剧 现金减少资金周转变慢
时间:2010-6-11 10:35:00 出处:新京报 作者: 阅读:7259次
 随着前5月销售数据及财务报表的陆续出炉,五月房企成交急剧下滑已是普遍现象。而销售成功与否对于房地产公司的现金流有着关键性的影响,当销售大幅下滑,房企手头现金减少,资金周转开始变慢,存货上升,整个财务杠杆面临挑战。在这种情况下,那些负债率高、土地储备高以及产品线偏高的“三高”房企,则面临较大财务压力以及未来的风险。

  调控致高负债危机显现

  房地产新政的效果初步显现。从陆续公布的5月房企销售数据来看,主流房企5月销售普遍下滑。其中,绿城中国5月实现合同金额20亿元,环比下跌7成。1至5月,绿城完成销售额163亿元,仅占年度计划的23%左右。

  此前,绿城副主席兼行政总裁寿柏年指出,绿城今年可销售物业将达到1140亿元,其中1100亿元是新推项目,其余40亿元是尾盘。下半年是推案的重点时段。然而业内普遍认为,今年下半年的销售并不乐观。

  在这种情况下,绿城的高负债问题重新引发关注。此前,绿城净负债率由2008年末的140%下降为2009年末的105%,但绿城很可能从第三季度开始面临回款不畅,负债率或重回高点。但绿城方面表示,5月仅新推6个项目,远低于4月的16个项目,而整体去化率达71%,高于4月份的58%。公司暂时没有考虑降价。

  另外一家负债率较高的公司是富力,“富力短期内回A的可能性不大,但富力今年的日子还是比2008年好。”辉立证券研究员陈耕认为,如果富力能将今年的支出控制在200亿元之内,那么今年的资金风险并不大。资金问题可能要在明年反映出来。

  高土地储备的资金沉淀压力

  从5月份开始,先后有两家大型房企进行了全国性降价,其中一家是恒大,这家公司的一个突出特点是:有着高额的土地储备。截至5月底,恒大的在建面积近2000万平米。

  绿城去年年报显示,公司土储为3083万平米,今年将有70个项目开工,新开工建筑面积为1113万平方米,较去年增加187%。

  “高额的土地储备,新开工及在建面积势必庞大,本身需要强大的现金流支撑,而销售下滑,融资渠道又不畅的话,这样的公司比较危险,”一家总部位于北京的投资机构人士认为。

  恒大否认优惠、降价是因为资金压力,称自己是抢先机,扩大市场占有率;但事实上,这家公司在各地的项目此前均感受到了销售下滑。

  寿柏年则表示,绿城今年应付的土地款约为200亿,截至目前,绿城已支付100亿。公司会视调控政策影响以及市场状况,考虑是否继续购入土地。

  而另外一些土地储备中等规模的公司,则选择暂缓拿地,龙湖地产、金地集团、华润置地等,在3月份以来的土地市场上,均未露面。

  观察

  高端地产商的财务边界

  调控新政对于产品线偏高端的地产商影响更为明显,作为国内优秀的高端物业发展商,绿城销售物业价格仍处高位。

  另一方面,绿城销售去化率在下降,前5月销售去化率环比去年下半年下降约10%。

  其他的高端地产商如华润置地等,5月销售去化率也有所降低。

  在此情况下,高端地产商如何保持安全的财务边界?清华大学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为,高端地产商理想的财务安全底线是,零短期贷款,总负债率小于50%。

  根据其研究,国内最优秀的高端地产商繁荣期的存量资产周转率一般在0.5至0.6之间,低谷期在0.20至0.30之间,这也就意味着短期支付需求不能超过总资产的20%-30%,短期贷款应小于手持现金;在长期贷款方面,如果危机延续至第二年,在剔除必要的应付款支出和营销管理支出后,高端地产商第二年的偿债能力平均为总资产的5%-10%,即,第二年到期的银行贷款不能超过总资产的10%,而高端地产企业的总负债率应控制在40%-50%之间。

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