编者按:从2003年到2009年,物业税空转了6年,房价也上涨了6年。在这6年间,关于物业税的各方争论从未停止。现今,物业税将有可能从“空转”真正过渡到实征,对于处在风口浪尖的房地产市场无疑又是一记重磅炸弹。物业税何时征收最适合,高价位运行的房市是否真的会因物业税的出台而有所改变?在这岁末年初之际“物业税”又再一次引发一片争议。

     什么是物业税

  物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应地,物业税也要提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。

    如何征收物业税

   目前空转的物业税征收有两种计算模式,以房屋用途来区分。如果房屋是自住,以房产评估价的70%为基准,征收税基的1.2%为物业税;如果房产是出租投资用,就以投资回报为基准,征收12%的物业税,但空转中并没有设定起征点。

物业税渐行渐近 模拟征税今年将推广至全国

   记者4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。专家指出,这一信息表明,物业税开征步伐将大大加快了。[详细]

财政部专家称物业税年内出台无望 实转或试点

   “在国家调控房地产市场的大背景下,甚至不排除今年进行‘实转’试点的可能。”中央财经大学税务学院副院长刘桓向《每日经济新闻》记者表示,“实转”试点将可能从商业物业做起,然后逐渐转向住宅。
    据了解,目前商业物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按照规定,房产税依房产余值计征的年税率为1.2%,依租金收入计征的税率为12%;土地增值税则采用四级累进税率,最高为60%。
    刘桓表示,变更为物业税后,征收总额不会有太大变化,对商业地产市场的影响较小。[详细]

     物业税的功能

首先,物业税是公共财政透明化运作的产物。
其次,物业税有抑制房地产投资的作用。
第三,开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革,意味着去除土地财政,改变一次性收取70年土地出让金的格局。
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  何为“空转”

   空转是指虚拟意义上的资金循环,虽然没有实际征税,但一切步骤和真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和税收统计。已有安徽、河南、福建、天津北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市开始物业税“空转”运行。

     我国政府在最近的两个多月中,已经出台了其中的一条半,即贷款制度、低收入人群的保障制度,如果物业税再能如期出台,调控必将成效突出。目前推动房价上涨的重要动力,是需求尤其是投资性购房需求过于旺盛。中国部分城市征收物业税,意味着购房者持有物业的成本增加,将对投资性购房需求产生一定的抑制作用。物业税出台能否取得预期效果,关键在于政策细节是否厘清相关问题。[详细]

起征基本单位家庭如何定义

  比如,三口之家,拥有90平方,假如合理的保障性住房标准是每人30平方,那么三口之家减扣90平方,实际需交税额是零。

多套住房的物业税如何计算

  一套自住房是一个税率,如果有第二套甚至第N套房税率是否一样,或者为了抑制多套持有,税率逐步提高。

物业税的扣减点

  人均30平方米是小康住房标准,那么保障性住房的扣减标准是多少?最近出台的保障性住房户型已经明显缩小,那么最终物业税的扣减标准究竟如何?

人均房地产面积如何计算

  如果全国统筹,有一套房要交物业税。如果不搞全国统筹,许多人在多个城市炒房将无法受到税收的调节,甚至有人用多套房来洗钱。

既有物业征税方法

  作为合法投资,即使新的规定出台,要抑制家庭投资房地产,也要和过去规定衔接,不能随意清算过去,因为过去时是合法的。

物业税的征收比例

  比例小了,没有制约作用;比例大了,显然又不合适,如何找到适合的度?

如何打击假名物业

  近年来,有些投资者人并不以本人的名义购买物业,而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业。

第二套房怎么处理

  如果第二套房在远郊区,与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的,建议在市郊购置改善型第二套房(用以自住)从低税率,二套以上从高税率;而在市区第N套住房投资。

 亚洲国家及中国其他地区物业税

香 港

如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,税率为15%。

新加坡

由新加坡国内税务局对所有房产征收,自住房产的物业税率是4%,其他类型的房产的物业税率是10%。

日 本

日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

韩 国

韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内,还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税,税率将增加为:第二套房产为50%,而第三套房产为60%。

台 湾

按我国台湾物业税的征收标准来看,144平方米以上的房源,每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。

 其他各国物业税

瑞 典

不动产税,征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起,对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房),税率为1%,对共同产权型的公寓住宅,税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%,工业物产税率为0.5%。

奥地利

不动产税/物产税,房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋,土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。

比利时

不动产税---比利时的房产都要评估其名义租赁价值, 然后根据地点,每年分别征收名义租金的30%-50%。

丹 麦

不动产税根据房产(包括土地)价值缴纳,税率最高不超过2.4%,根据地点不同而改变。

芬 兰

不动产税税率不同地区不同,税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。

法 国

不动产税:持有不动产者,每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租,按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括:公司房产的出租价值,或16%的公司所付出租金。

德 国

不动产税:根据评估价值的1%-1.5%征收。

爱尔兰

房地产投资收益税:参照爱尔兰公司税,按扣除合理费用后的收益的20%纳税。包括买卖房地产公司的股票。

意大利

不动产税:按照税务评估价值的0.4%-0.7%。

荷 兰

不动产税:按照税务评估市场价值的0.1%-0.3%,对房主和使用者双方征税。

挪 威

不动产税:国家税务机构按照税务评估市场价值的30%征收0.9%,但地区税务机构再按市场价值30%征收0.2%-0.7%。

葡萄牙

不动产税:由地方税务机构征收,按照税务评估市场价值征收,税率在0.2-0.8%。

西班牙

不动产税:按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%),税率在3%。

美 国

不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收,各州和地方政府的不动产税率不同,大约平均1%到3%。

物业税能降房价

  我国政府在最近的两个多月中,已经出台了其中的一条半,即贷款制度、低收入人群的保障制度,如果物业税再能如期出台,调控必将成效突出。目前推动房价上涨的重要动力,是需求尤其是投资性购房需求过于旺盛。中国部分城市征收物业税,意味着购房者持有物业的成本增加,将对投资性购房需求产生一定的抑制作用。物业税出台能否取得预期效果,关键在于政策细节是否厘清相关问题。

房产价格出现下降空间

  物业税的实施将这些费用分期支付,均摊到房产持有阶段,那么现在的开发成本就大幅下降,房价也必然跟着大幅度下降。同时,物业税的征收也将分摊二手房交易环节的税费至持有阶段,那么房屋的取得和再次交易成本同步降低,也带动二手房价格下调。

非刚性购房需求减少

  物业税的实施刚好抹杀了房产区别于其他投资方式的优势,这将导致房产市场中的投资\投机客户减少,房产市场非刚性需求锐减,人们的购房需求趋于理性。



 

可交易房源供给量上升

  房屋产权持有者是物业税的征收对象.这就使得房产持有税费成为房主的一项必然支出,此时,拥有多套住房的房产持有者,必然出售手中不必要房产,以降低持有成本.另外,现在房产市场的空置房源受物业税影响将被激活,流向房产交易市场。  

住宅结构回归理性

  物业税实施以后,大户型房产的潜在客户将考虑持有成本问题,因此,大户型的市场需求将减少,无利可图的户型也必然被开发商所"抛弃",符合多数购房者需求的户型将成为主流,房产市场的住宅供应结构将回归理性。  

物业税未必能降房价

  我国政府在最近的两个多月中,已经出台了其中的一条半,即贷款制度、低收入人群的保障制度,如果物业税再能如期出台,调控必将成效突出。目前推动房价上涨的重要动力,是需求尤其是投资性购房需求过于旺盛。中国部分城市征收物业税,意味着购房者持有物业的成本增加,将对投资性购房需求产生一定的抑制作用。物业税出台能否取得预期效果,关键在于政策细节是否厘清相关问题。

房价高低取决于市场供求

  开征物业税有积极的一面,但能不能抑制房价,这需要谨慎地看待。房价主要还是取决于市场供求关系,人口基数大,房屋的需求肯定大,而土地是稀有资源,只会越来越少,所以房价会继续上涨。
 

目前征收时机是否合适

  假如有一个人,他拿出来一套房子出租,除了原来的房租肯定还要加上物业税,因为他不能赔本租房啊。所以从短期讲,房价不降反升的可能性都有可能出现。 

容易与“物业费”混淆

  房地产商经营的目的是为了营利,对于他们,估计不会因为70年权限的费用要分开交而降低房价,这实际上增加了购房者的负担,老百姓买房子花的钱更多了,牺牲的还是老百姓的利益。
 

最直接的受益者是政府

  物业税是面向房产持有者去征的,最直接的受益者就是政府,但是房价不一定降下来。因为中国老百姓买房是一个需求,不算炒房的,不算投资的,这是刚性的需求,房地产商并不会因为成本的降低而降低房价,所以征收物业税并不一定使房价下降。

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  观察评论

·陈真诚:2010年 开征物业税得最好时机到了
·牛刀:开征物业税不可能提升租金
·叶檀:物业税一定会开征 也必须要开征
·张家瑞:现在开征物业税将使住房民生雪上加霜
·冯海宁:物业税待破的“冰”还很坚硬
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