9月22日,败走上海长风地块的绿城集团在苏州发飙,在董事长宋卫平亲临督阵下,绿城以61亿元总价连拿两幅地王,并造就中国土地出让史上单价最高的住宅用地。短短几个月不到,苏州土地市场接二连三刷新“地王”记录。“地王”一直不断涌现,面粉真的比面包贵吗?

     影响土地价格的因素主要有三个,一个是土地资源的稀缺性、动迁成本的增加和城市人口增加对房产需求预期不断增加。土地资源稀缺,说白了就是可以出让的供应量越来越少。全国18亿亩红线不能动,扣除工业、商业用地,还有大量的基础设施用地,可以推到市场上的住宅用地就更少。
     二是大批住宅保障性用地,商品住宅的用地会越来越少。苏州近年的土地供应计划一年比一年少,而且政府推地有规划限制,必须符合三个规划:第一,土地利用的整体规划,第二,整个建设的规划,第三,控制性详细规划。
     三是受限于指标。现在推出土地,有三个指标。第一是有用地指标,农业用地转化为建设用地,整个苏州有控制量。第二是占补平衡指标,用农业用地转化为建设用地,必须坑补一亩土地,原来的湖泊或者宅基地,要坑补成农业用地以后才能建房子。第三,还要符合出让指标,土地供应在800到900万平方米,也会控制每年土地出让的指标。因为现在的土地出让必须是净地 (动拆迁已完成),受制于一些土地动迁制度,比如土地流转、物权法等等政策,动迁的难度大大增加。
     另外,土地前期开发费用不断增加,比如征地的补偿费、动迁安置补偿费、占补平衡费、市政配套费用等等。2006年以前,每亩地前期开发费用大概在50万元,现在已达到80万元,再要加上占补平衡指标费和市政配套费用,基本成本也要达到150万元/亩。征地补偿费原来是农用地1.2万元,现在涨到2万元。一亩土地上假如安置两个劳动力,一个要增加4万元,4个就是20万元。占补平衡指标以前是10-20万元,预计现在要达到30到40万元。市政配套费用也不断增加,2002年8万元/亩,现在大概35万元/亩。

 
    在金融危机背景的冲击下,国家发了大量的钱,银行也放了大量的款。但产能过剩仍是全球经济的主流,这些钱不可能再去投资建电子厂,建化工厂,因为这些行业产能已经过剩了,只能投到房地产,购买土地。“地王”的产生,对周边的房价有很强的向上带动作用。
    楼市的疯狂,地王的崛起,绝非中国经济的福音,更不是经济复苏的象征。房地产本身的周期也告诉我们,下半年房地产市场这种疯狂不仅走不远,在这种非理性的疯狂透支下,将会进入惨烈的调整,宏观经济基本面,居民的收入,房地产调整的周期,乃至于各地大量的保障性住房的涌入,都不支持这种非理性的上涨。
    在市场情绪没有完全恢复、民众收入水平与房价之间渐行渐远的客观现实下,市场存量和楼市价格的双双推高,这要比杨白劳欠下黄世仁驴打滚的高利贷更加可怕,当真的有一天杨白劳的支付能力远远脱离了那个日益增高的标签价时,垮台甚至毙命的一定不是杨白劳,而是黄世仁。
    地价如此抬升,将大大缓解地方政府的财政困难,新一轮资金狂潮稀释了货币含金量,购房者为缓解财政困难作出了巨大贡献,他们有可能成为炮灰。
    在资金和政策推动下,我们会看到大型房地产公司垄断、圈地、资产化、再圈地的一幕。可以肯定的是,急速疯狂的时间越短,未来发展的空间也就越小。
第一条:易滋生资产泡沫,潜在风险无穷。房地产业牵涉到上下游的众多行业,犹如“多米洛骨牌”,一发而动全身。
第二条:危害内需启动,阻碍经济增长的转型。高房价至少会在两个方面抑制消费,一是高房价让许多人沦为房奴,在沉重的房贷压力下,消费无法增加;二是高房价改变了人们的预期,增加了预防性储蓄需求,人们不敢消费。
第三条:引导社会资金错配,会挤出实体部门。房价的节节攀升和背后丰厚的利润将会引导资金大量进入房地产市场,进一步刺激泡沫形成,同时会导致虚拟经济过度而挤出实体经济的发展。
第四条:影响城市化进程的推进,从而冲击经济增长。房地产的繁荣对于我国城市化的发展是功不可没的。但如果房价过快增长,会削弱人们的需求能力,阻碍城市化进程的推进。
第五条:推高了商务成本,不利于实体产业发展。较高的房价意味着高昂的土地和办公租金成本,实体经济运行的商务成本增加,尤其对高端的现代服务业和金融贸易以及商业等产业的影响为大。 第六条:不利于民生和社会保障。居住权是人们的基本需求,居者有其屋是生存的基础和根本,但高房价的结果会剥夺多数普通民众的居住权,还有可能会激化社会矛盾,影响社会稳定和安全。
第七条:带来盲目和过度投资,造成资源浪费和产能过剩。
第八条:不利于收入分配和人们生活水平的提高。在高房价形成的收入再分配中,受益的主要是政府和开发商以及少数投机客,剥夺的是广大民众的收入和利益。再分配使得普通大众可支配收入越来越少,生活水平和质量不断下降。
“地王”争夺战全国上演
   没有最贵,只有更贵。2007年以来,全国各地不断有“地王”浮出水面。据亲历广东新科“地王”诞生全过程的相关人士介绍,在地价超过了8亿元之后的一个多小时中,几度出现一分钟飙升1亿元的场面。
“地王”来了,市民慌了
   “地王”出世给当地一些市民造成恐慌,传达的信号是“房价又要涨了”。“快买吧要不然还会涨”有人似乎已经表现出了对房价上涨的恐惧:“房价再涨上去,大家都不用活了,辛苦工作不就是为了买房子?”
“地王”越多 政府财政收入越少
   如果有一块地卖得很贵,必然导致其它地卖得很慢,土地成交的总量和价值会减少。一种商品价格有高有低,这是规律。即便开发商在天价地上把房子盖起来,最后有没有人买单还是两说,上海的“汤成一品”就是很好的例子,这么多年它都没卖出几套。这些空置着的房屋造成土地等资源的严重浪费,根本不可能增加财政收入。再加上一些开发商捂盘不卖,想方设法偷税漏税,政府的财政收入更不可能提高。
房价地价应分离
   政府依然做房地产的一级开发,但并不把地推向市场,卖给开发商。而是将土地供应和住宅建设情况公示给老百姓,老百姓可以排队购买,政府再向开发商招标建设,开发商向政府交纳一定数量的保证金以确保两年内能将房子盖完。政府只需在两年后验收即可,如果开发商不能准时交房就要支付罚金给政府,政府有权收回项目。等房子建好后,人们根据自己在银行交钱的次序排号,买房子。这对开发商而言也是好事,他们开发成本会相对降低。
遏制过高房价当从土地政策入手 体现全体公民的公共利益
     中国住房土地市场为什么问题会如此严重?关键就在于在既有土地制度安排下,其利益分配关系严重失衡,农民及城市居民的利益会受到严重侵害(农民利益受到侵害是通过土地权益,城市居民是通过高房价),地方政府及地方官员通过土地财政及土地交易大量寻租。而这些问题的根源很大程度上与中国没有住房市场的土地公共政策有关。
     当前住房市场并非在于增加土地供给多少,也不在于增加多少住房供给,如果不能够限制住房投资炒作,土地供给再充分,住房建筑再多,都无法满足住房炒作贪欲。因此,住房土地政策的改进还得与住房的信贷政策、住房税收政策一起,才能够遏制房地产市场的泡沫,保证房地产市场健康发展。
政府应抑制利益冲动还利于民 找到城市发展的真正核动力
     一味将房地产放逐于市场化并不彻底的市场上,并试图从中寻求地方利益的最大化,早已被证明是无法迎来民意的回归的。立足于现实,“不支持高房价”也不止是克制地方财政冲动,让渡出既有的地方财政利益,更是让住房逐渐回归“准公共产品”的本源,让每个人都能感受到“居者有其屋”的政策暖意。当然,更重要的还在于,改变城市的经济结构,找到城市发展的真正核动力,从而减轻城市的房地产财政依赖。也唯有如此,“不支持高房价”才能真正得到践行,过度依赖房产财政的二三线城市尤其需要认真反思。
请不要放任飙升的房价将中国的经济拖向命悬一线的深渊
     美国的房子还在跌,欧美的房子在盘整,唯独“中国房子”一枝独秀,在全球经济萧条,国内经济未稳,企业利润下滑,居民收入缩水的大背景下,硬生生走出了一轮谁也看不懂的全面上涨的行情。楼市不可能永远保值,所谓“人多地少所以楼市只涨不跌”完全是一个站不住脚的错误理论。日本和香港的人地矛盾比中国内地更突出,但也不可能出现只涨不跌的楼市神话,相反,他们都有过十分惨痛的楼市泡沫破灭的教训。用老百姓今后几十年的收入押在楼市上去拉动当前经济企稳复苏,命悬一线。
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