编者按:
     2009年年终结账,谁是楼市伤心人?无疑是踏空一族,曾经的机会在等待中失去,怪谁呢?有的人怪自己太听别人的话,有的人则怪自己不愿听别人的话,这些别人话到现在想来,都已成“伤心话”。
     记者整理一年来的采访资料发现,对这些“伤心话”,其实不同的人有不同的理解,提炼出来做一个点评,希望能给“伤心人”一些启示。

一、“泡沫即将破裂”

【事件】:从2008年开始,就不停有 “专家”大声疾呼中国楼市泡沫即将破裂,房价要跌20%、30%甚至一半的预言频频见诸媒体。这些拼命叫空房价的著名“经济学家”、“楼市名嘴”一时成了“房待族”的偶像,很多人等着专家预言实现,哪知道等了一年,房价泡沫不见破裂,却越来越大了。

【点评】:人们会等啤酒的泡沫少一点了再喝,但很少有人会等到泡沫完全没了再喝,楼市的道理与此相通。 “专家”希望楼市的泡沫被挤光,有些购房者希望房价跌到开发商的“肉里去”,但这仅仅是希望,总有忍不住的购房者在房价跌到自己的心理价位时抢先出手,让“半年不买房”联盟轻易瓦解。
     “专家”可以随意预言,但购房者却不可按照自己的意愿选择性“失聪”,听闻房价要跌的消息欢欣鼓舞,而对楼市成交量回升、价格止跌的消息却不愿相信。一位银行人士告诉记者:“如果你相信中国政府调控经济的能力,就不会相信房价会跌30%以上的预言,因为这样银行会出现大量的坏账,不信,你可以看看最近几轮楼市调控后房价调整的幅度。 ”

二、“买房不如租房”
【事件】:“现在,买房不如租房。”2009年初就有“专家”发表过这样的观点,他们的依据很充分,就是房价和租金的比例。当时很多房产的年租金回报率低于4%,低于同期贷款利率。此后,房价不断上涨,而租金则毫无起色,现在一些房产的回报率甚至到了2%以下,似乎更加应验了他们的话。但实际上,如果你今年年初买了房,到年底可能已经赚回十几年的租金了。

【点评】:“买不如租”这句话的适用对象应该是有能力买房的人,而不是买不起房无奈租房的人。这就像有的人要拿了薪水才能买这个月要吃的米,而有的人现在就可以把一辈子要吃的米 (假设米70年都不会坏)都买下来,他会怎么考虑呢?其实很简单,他要考虑的就是这个米价今后会不会涨,如果涨的可能性大,他就会买,否则他就会等等看,等米价跌下来。
     同样道理,如果大多数人的预测租金今后会上涨,那么即便现在的租金再低,有钱人也会选择买房,提前锁定自己的居住成本,因为他觉得明年、后年市场的租金不可能再这么低。理财专家表示:租房是纯消费行为,买房则包含了消费和投资,不能简单比较两者哪个合算,租房是即时消费,买房是中长期投资,短期内的比较没有太大意义。

三、“不为银行打工”
【事件】:“现在贷款买房等于一辈子为银行打工”,一些高薪的精英人士特别认同这句话。不愿意为银行打工怎么办?那就等存够了钱再买房。但哪想到,银行赚自己几十万元的利息要花十几年的时间,而房价呢,不用一年的时间就能涨这么多。
【点评】:房价高了,贷款额度也高,还款期动辄20年以上,确实给人被银行长期套牢的感觉。但银行人士透露,很多借款人都会提前归还贷款,有的是收入提高有了余钱,有的则是投资获利抛售房产。超出自己能力盲目贷款买房不值得提倡,但利用贷款买房应该是大多数人购房的方式。投资客大多善于利用贷款的杠杆效应来提高收益率,他们不会考虑10年、20年我要给银行多少利息,而是我用银行的钱可以赚多少钱。
     一位最终想明白的购房者这样说道:“公司老板老是跟我们叹苦经,说公司小钱难借,突然有一天我开窍了,现在有谁会把几十万、上百万元的钱用4%左右的利息借给我这样的穷人呢?也只有‘万恶的’银行了,赶紧贷款买房吧。 ”
四、“买房不能‘啃老’”

【事件】:“现在买房的年轻人基本都要啃老”,“买房该不该用父母的辛苦钱? ”这样的讨论在网上总是引起激烈的辩论,也确实有些有骨气的年轻人不愿意啃老,但自己存钱的速度远远赶不上房价的飞涨,到头来,无奈之下还得“啃老”。

【点评】:听有位家长这样说过:儿子买房不愿要我们的钱,我对他说:以前我分的房子有你的“人头”,现在就算你把“人头”卖给我吧。这句话其实部分说出了中国的国情,福利分房时代,小孩也作出过贡献,现在,有能力的家长为小孩买房贡献一下在理论上说得过去,在实际上也确实解决了两代人的居住问题,所以,中国特色的买房“啃老”能被广泛接受。
     说到国情,西方国家的父母不给子女买房,子女赡养老人的责任也不大,中国的父母为子女买房贴上养老钱,子女责无旁贷地要照料好父母的晚年生活,年轻时“啃老”,中年时养老,这就是中国的国情。
     当然,年轻人不愿意“啃老”还是值得提倡的,其实,变通一下,把父母的资助从赠款变为借款,问题就不难解决。有人就与父母签订借款协议,父母的储蓄以银行存款利率借给自己买房,这样,父母没有损失,自己也可以少还很多贷款利息。

五、“地段决定一切”
【事件】:2009年没买房要“伤心”,买错了房同样也会“伤心”。比如,年初同样花100万元,你买了市中心60平方米的老工房,而你的同学在川沙买了100平方米的新房,年底一看,他的房子比你的多涨了50万元。你想不通了,专家不是说投资房产,地段决定一切吗?

【点评】:“买房第一要看地段、第二要看地段、第三还是要看地段。 ”地段论被很多人当作买房圣经,宁要市区小房、不要郊区大房,但在2009年,很多外环外的房子涨幅跑赢了大盘,市中心的老工房,涨幅只有20%,而川沙、南汇、嘉定的很多新盘房价几乎翻了一个跟斗。
     买房首先看地段应该没错,但切忌以静态的眼光看地段,切忌以离开人民广场的距离作为判断地段的标杆。股市中,要想跑赢大盘,一个好方法是提前潜伏基本面即将发生变化的低价冷门股。回到楼市,交通、商业、教育、医疗等“基本面”可能出现重大变化的楼盘在哪里呢?当然不会在市中心。

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