2010,上海世博会继北京奥运会后将又一次把中国推向世界大舞台的中央;2010,世界杯第一次登上非洲大陆;2010,金融危机还在继续;2010,离2012又近了一些……又到新的一年,又是辞旧迎新的时候:回首过去,展望未来。
    2010,对于我们普通百姓来说,油盐酱醋茶将依旧是我们最关心的话题。物价飞涨,工资却未增加;多项政策于2010年1月1日开始实施,多少人受惠的喊声不绝于耳;新一轮的惠农政策即将推出,具体内容及实效不得而知;近期出版的美国《时代周刊》把中国工人选为2009年的第二号年度风云人物, 为美国以及全世界人民服务的中国工人终于得到“认可”……有些事情我们已经麻木,有些却能轻而易举的牵动我们的神经,比如楼价。
     09年的楼价疯涨让地方政府及开发商喜笑颜开,让急需房却买不起的百姓怨声连连。物极必反,中央于岁末年初出台了一系列政策进行调控,伴随这些出台政策的还有众多专家的评论与猜测。对于中央的调控能力我们已毋庸置疑,对于专家的言语我们也不必太过当真, 2010,楼价是涨还是跌?2010,是继续疯狂还是开始冷静……
     在此岁末年初之际,我们将国家近期发布的一些有关地产的政策进行总结罗列——对于2010年楼市的走向,谁都不敢肯定什么,国家说了算。至于这篇文章,我们就雾里看花,水中望月,权当消遣娱乐吧。

调整营业税征收比例

    12月9日,国家财政部下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,通知要求“从明年1月1日起,房龄不足5年的144平方米以下普通住房,买卖将按差额征收5.5%的营业税”。
细则:
    差额征税:自2010年1月1日起,个人出售不足5年的非普通住房,将全额征收营业税;个人出售超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房,将按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人出售超过5年(含5年)的普通住房,免征营业税。
  “非普通住宅”:根据国家有关规定,符合三个标准中任意一个则是非普通住宅:1.住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2.单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3.实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

国四条
    12月14日,国务院常务会议,专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。值得关注的是“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”。这个措辞很有趣,2005年“国八条”、2006年“国六条”时,用的是“稳定房价”,此处用的是“遏制”,份量明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。
细则:
第一条:增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。
    增加普通住宅供应的说法比较笼通,中低价位、中小套型实质上就是限价房的概念,具体定义估计在不就得将来建设部和国土部会出细化文件。
第二条:继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。
    这条比较重要,中央经济工作会议只明确了支持前者,没提抑制投资投机性购房,这里是属于补充性质的。而且,温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”,国家发改委主任9日也这么说,此处又加上“投资性购房”,说抑制的力度将加大。至于具体方式,二套房贷必定还要进一步紧缩,营业税优惠已明确2年改5年。
第三条:加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。
    这条意在整治市场乱相,包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等等。接下来,土地招拍挂可能做调整,上海预申请制度可能被全国推广;商品房预售将被严格执行,可能会提高预售标准。
第四条:要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
    这条不用分析了,去年计划到2011年末解决747万户,现在激增至1540万户,说明住房保障又要提速,其中主要是廉租房提速,经济适用房不必新建那么多。
提高开发商拿地门槛

    五部委日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》:房地产商购买土地的首付款不得低于50%,且全款一般要在一年内付清。
细则:
    12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(以下简称《通知》),不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,将土地出让收入全额缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。
    《通知》明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过1年,特殊项目可以约定在2年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款或未按合同约定动工建设,不得参与新的土地出让交易。
据悉,对于土地出让首付款的缴纳比例,此前并没有明确规定,执行中多遵循20%的标准;对于土地出让价款的缴纳期限,同样没有具体规定,多由各地方政府在土地出让合同中自行约定。今年初,为刺激房地产开发投资,一些地方延长了土地出让价款的缴纳期限,比如广东规定,延长时间原则上不超过2年。
囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一,五部委加强土地出让收支管理是在12月14日召开的国务院常务会议后,推出的第一个具体调控措施。

收紧投机性房贷
    继调整营业税征收比例、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后,货币和金融监管部门也将加入调整楼市阵营,他们的利器是收紧投机性房贷
细则:
    继中央经济工作会议后,监管层已不断释放楼市调整信号。12月18日,住建部部长姜伟新表示,在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时,更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准,抑制投资和投机性购房。而摩根大通上周也发布报告称不排除中国房贷政策进一步微调的可能。
    据央行与银监会规定,二套房贷款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,其余已利用银行贷款购买住房的家庭,再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。同时,已利用住房公积金贷款购房的家庭,向商业银行申请住房贷款时,也应按有关规定执行。各商业银行将申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%,其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%。
    “国务院会议提到要综合运用财政、土地和税收政策调控房地产市场,现在就差信贷了。”中国指数研究院副院长陈晟表示,近期中央密集出台房地产调控政策,显示出管理层对当前房价上涨过快的担忧,政策收紧倾向明显,“相信货币和财政金融方面也会出细则,这将是一个组合性政策”,“基调是对保障性需求继续鼓励,但对投资性和投机性的不再优惠”。
江苏省“省五条”

    中央多道“金牌”过后,江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法。江苏省八部门昨天下午联合下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》(“省五条”)。意见明确,去年底省里制定的有关优惠政策继续执行,“居民购买自住和改善型普通商品住房的,继续实行1%的契税适用税率”。
细则:
【1】 增加普通商品住房有效供应,保持商品房价格基本稳定。
要点:及时调整和优化住房供应结构,增加普通商品住房的供应,适当增加中低价位、中小户型普通商品住房和公共租赁房用地供应。
【2】 继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。
要点:去年底江苏省制定的有关房地产优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的,实行1%的契税适用税率。
【3】 规范房地产市场管理,维护市场秩序
要点:特别是房价上涨较快的城市,可通过对新建普通商品房价格实行备案制度等管理手段,遏制商品房价格过快上涨的势头。
【4】 加快保障性安居工程建设,进一步强化住房保障
要点:2010年,全省新增廉租住房1.2万套,新开工建设经济适用住房6万套,发放廉租住房租赁补贴4万户以上,完成城市棚户区(危旧房)改造530万平方米以上,实现公共租赁住房累计供应量20万间(套)以上。
【5】 强化地方政府责任,切实履行稳定房地产市场职责
要点:针对市场发展变化,积极采取有效措施,保持房地产市场稳定健康发展,避免市场大起大落。

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