两会已经召开,代表委员们有关房地产的提案和言论也铺天盖地。
    在国际宏观经济气候尚未根本性改观的情况下,中国房地产行业依然面临诸多挑战, 2010年住宅市场的变化很大程度上将取决于政策调控的变化,而“平抑房价、稳定市场、加强保障”,将成为2010年楼市调控杠杆的主基调。
    来自苏州的全国政协委员盛小云建议,通过出台物业税来控制房价,针对购买一套以上住宅的人,从第二套房子开始征收物业税。
虽然人大代表和政协委员来自的社会阶层很丰富,但毕竟他们不是专门做研究的,知识储备没有那么大的覆盖度,一些建议的落脚点有待完善,但是其出发点却经得起推敲。
    正如,前不久温家宝总理和网友在线交流时谈到,“我有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位”。合理的价位本身没问题,关键是对谁合理,怎么合理。
    总之,“合理”二字就像窗帘后刚沐浴完的美丽少妇,的确让不明真相的群众想入非非。今天,你合理吗?
 关键语一:政策收紧,税费先行  
    2010年房产行业政策将继续收紧,主要打击屯地行为和投机行为,同时继续延续2009年底国务院常务会议提出的会议精神。从政策收紧的营业税看,分析认为政府首先要从税费方面进行新一轮调整计划。
 关键语三:调整消化,稳字当先  
    2009年成交量大幅增长并非全部由刚性需求增长而致,此前刚性需求基本在观望态势,由于刺激经济增长的需要,大量投资性资金进入商品房市场,对总成交量贡献较大,但这种资金周转是短暂的,短期内对商品房市场影响较明显而很难长期支撑市场成交,一旦投资需求下降,价格短期内调整不到位的情况下,刚性需求很难支撑成交大幅增长。因此,政府也会视当时成交情况,制定调整政策,稳字当先。
 关键语四:打击投机,保证刚需  
    2009年上半年主要表现出政府希望通过刺激房地产市场,刺激国内经济尽快回暖的态度,从而保证GDP保“8”的既定目标;但随着下半年房价的不断上涨,房地产投机行为开始出现,并且房价在2009年底已超过历史最高水平。为了打击投机行为,稳定房地产市场发展,国务院常务会议提出,2010年在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。
 关键语五:需求预期,主导市场  
    2009年优惠政策带动了房地产市场需求,需求预期也影响着市场的发展。从供需二方面分析,需求方面显示,成交量增加,价格升高;供应方面显示,成交量增加,捂盘惜售,致使价格快速上涨。因此,从市场发展状况看,2010年需求预期将继续主导市场发展。
 关键语七:保障优先,住有所居  
    以苏州为例,2010年,苏州市计划继续加大廉租住房、经济适用等住房保障建设力度。并且,2009年底国务院常务会议提出,在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期。政府决心重点解决中低收入人群的住房问题,2010年商品住宅和保障性住房的双轨并行也将进入正常轨道。
 关键语二:土地金融,通胀发力  
   2009年底,国务院常务会议提出必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。要着力在保增长上下工夫,把扩大内需作为保增长的根本途径。并且政策在2010年仍将刺激土地市场,因此可能继续出让部分品质优良的土地。
   同时,财政部、国土部等五部委2009年末出台的进一步加强土地出让收支管理的通知》明确,开发商以后拿地时,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。从金融方面对开发商提出更高的要求。
   分析认为,2010年购房者对通胀的预期将更加强烈。因此,2010年房地产市场,将会在土地政策、金融政策以及通胀的持续影响下前行。
 关键语六:二手变化,市场晴雨  
   从2009年看,苏州楼市交易的整体结构已经发生了变化,二手房市场正快速发展,占据市场主体地位。2009年初的“井喷”行情就是从二手房市场率先启动的。而当年秋天楼市传统销售旺季里以及“十一”长假过后,二手市场起伏也直接影响着整个苏州市房地产市场。因此, 2010年楼市晴雨,仍然主要看二手市场的变化情况。
 关键语八:房地产数据纳入官员考核  
    中央出台的调控政策效果好不好,与地方政府对政策的执行力度关系密切。
    在国办新下发的《通知》中,明确提出进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。这是国家文件中第一次在房地产的管理上提出采取 “问责制”方法。
    在房地产的管理上提出‘问责制’,是指在考核地方政府官员绩效时,除了以GDP为主的绩效考核外,同时也将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标纳入其中。这样可以督促地方政府增加保障性住房供给,降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。如果在政策措施有针对性,职责划分清晰的前提下,楼市调控还不能达到如期目标,不能令群众满意,到时‘问责制’或许就会紧随其后出台亮相了。
黑新雯(全国人大代表):

    楼还是一样的楼,房价就是以每周几百元的速度往上涨。住房问题,如果只有靠在市场购买商品房一条路解决,必然出现开发商一年获取上万亿元的暴利。房地产市场每经一次循环,房价攀升到新高点,“且调且涨、越调越涨”。

樊芸(全国人大代表):

   上一轮海南房地产泡沫的时候,我正好在海南工作,目睹了楼市从疯涨到泡沫破灭的全过程,非常触目惊心!我们不能在同一个地方再次跌倒,这一轮的房价上涨还是有很多盲目的、非理性的因素在里面。

陈万志(全国人大代表、重庆市政协副主席)

   从世界各国房地产发展的经验和教训看,凡是重视房地产的民生性质,并将房地产市场作为消费市场的,国家经济周期波动就较小,如德国、法国等;凡是轻视房地产的民生性质,并将房地产市场作为投资或资本市场的,国家经济周期波动就比较大,如美国、日本等。我国房地产业应去暴利化,尽快回归民生性。

黄文仔(全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长):

   我不认为现在房地产有多大的泡沫,泡沫不破就不叫泡沫,说房地产泡沫说了这么多年,到现在也没有破,说明需求还是很大的。

朱中一(中国房地产业协会副会长):

   应宣传理性消费、梯度消费,可以先买小房后买大房。

牛刀(财经评论人):

   不让年轻人买房,但他也要住房啊!租房市场的不成熟恰恰更需要政府发挥职能,政府不是没钱。

李稻葵(全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任):

   目前政府的宏观政策只能在短时间内遏制房价。因此建议政府直接进入房地产市场调控。

郑惠强(全国政协委员):

   公共租赁房准入方面,要加快建设全国统一的信用信息共享平台,多渠道核实申请者资产状况,防止“开着宝马申请租赁房”。

刘明华(全国政协委员):

   国际上房地产业的利润率一般在5%上下,而我国房地产行业的利润率在30%以上,完全是暴利行业。

刘克崮(全国政协委员、国家开发银行原副行长)

   上一轮海南房地产泡沫的时候,我正好在海南工作,目睹了楼市从疯涨到泡沫破灭的全过程,非常触目惊心!我们不能在同一个地方再次跌倒,这一轮的房价上涨还是有很多盲目的、非理性的因素在里面。

沈志刚(全国人大代表):

   最近一些地方的地王相继刷新最高纪录,我非常担忧;我更加担忧的是,成为地王的,有的是大型国有企业。国有房地产企业应该起到平抑房价的作用,而不是争着、抢着去当“地王”。这其中,国有资产管理部门也应当有所作为。

茅永红(全国政协委员、百步亭集团董事局主席)

   现在很多人买不起房,就埋怨政府和开发商,我认为有些是不对的。有关部门提出要多建廉租房、多做安居房并不现实,相反不如让有钱的人多买二手房,让他买了后作为投资,租给别人住。这样第一把老百姓分散了,第二政府把钱腾出来了。在准入方面,可以借鉴新加坡和我国香港的“轮候制度”。将符合申请住房保障条件的家庭,列入轮候册,并向社会公开,任何人均有权查阅。

陈国强(北京大学房地产研究所所长):

   呼吁让有钱人多买房用于出租,事实上是混淆了概念,个人存量房的出租与政府廉租房在配置、资源配套、居住质量上截然不同,且有钱人多买房未见得用于出租。不过,年轻人的置业观念确实需要引导。

于凌罡(合作建房发起人):

   我的朋友夫妇俩在日本,都是普通收入人群,但用了两年的纯收入就在市区买了房。通常在美、日、韩等国,人们用三至六年的收入就能买房,在北京可以吗?

张兆安(全国人大代表、经济学家):

   保障性住房,谁保障?保障谁?保多少?怎么保?保障房怎么造?造多少?给谁造?怎么分?所有这些问题,现在都没有一个权威的依据和标准,只能是八仙过海,各显神通。制定《住房保障法》,国家实行“住房是准公共产品”的基本国策,保障性住房分配对象不受户籍限制。

    “挣钱的速度赶不上房价上涨的速度”,高房价所引发的社会矛盾,从2009年至今都显得尤为突出。从近日各地方两会的召开情况看,“房地产调控”又将成为今年两会的热点话题;国务院总理温家宝也知道所谓“蜗居”滋味的话语,更让在“楼市蜃楼”中挣扎的民众,多了一丝期盼。
  保障性住房  
     保障性住房是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
   事实上,作为今年两会的民生话题,最值得各方关注的并非房价调控政策,而是保障性住房政策。但遗憾的是,随着我国商品房市场的发力,保障性住房市场却并没有及时跟上,最终造成了保障性住房供应严重不足,房价日益高涨的局面。
 早在1978年邓小平提出住房改革思路时,就曾明确表示:“不但新房子可以出售,老房子也可以出售;等将来房租提高了,对低工资的职工要给予补贴,这些政策要联系起来考虑。”
   这番话多次被专家学者们解读为:要建立与社会主义市场经济体制相适应具有保障性的住房供给新体制。
   自2007年开始,保障性住房话题开始被反复提起。2009年年末,国家发改委更是首次公开表态,将在2010年拿出全国土地出让金净收益的10%建保障性住房。
  物业税  
   物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。
   有房地产业发展“稳定器”之称的物业税,被普遍认为有助遏制凶猛上涨的房价,但却一直“呼之难来”。
   物业税自2003年被首次提出以来,一直被寄予厚望。在发达国家,物业税是地方税收的支柱,有些地方政府拥有物业税的决定权,广义的物业税与财产税等同,多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右,占一国全部税收的比重多在10%以上。
   但在我国,房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节,持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低,造成部分热点城市新建住房空置率偏高,形成巨大的资源浪费。
   不过,物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后,需要协调分配给国家和地方的比例,以及哪些相关税收将被替代;其次,由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足,政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难;最后,物业税的出台还需要经过一个立法的过程。
  土地招拍挂  
   《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定,对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。
   自2004年3月国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》至今,国有土地出让招拍挂制度已实施三年。必须承认,国有土地出让招拍挂制度在一定程度上体现了公开、公平、透明的原则,但当价格成为国有土地出让的惟一衡量标尺时,“价高者得”,选出的下家不仅不能保证是最合适的买家,甚至造成一些可怕的后续效应。几乎贯穿2009年的“地王”之争,就是这一负面效应的具体显现。
   一头是垄断,一头是高度市场化,招拍挂作为这两头的制度制衡,是否真的可以使垄断的土地体现市场化的理性价格?
   这实在是个难以回答的问题。
   事实上,“地王”的巨额出让金及其带动周边地价的上涨,充实了地方的“钱袋子”。在“土地财政”之下,一些地方政府和开发商其实是利益共享者。只有让地方摆脱对“土地财政”的依赖,才能让“面粉”不再贵过“面包”。
  我也知道“蜗居”的滋味  
   “群众的心情我非常理解,我也知道所谓‘蜗居’的滋味。”国务院总理温家宝做客中国政府网和新华网时坦言,“从供需平衡的角度,从市场来满足群众多样化的角度,从运用法律和经济的手段管理市场的角度,都需要花费一定的精力和一定的时间。但是我有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位。”
     专家们指出,收入分配结构不合理是关系到经济增长由过度依赖出口向内需拉动转变的深层次问题。以2009年房地产市场为例,在房价不断上涨的过程中,有能力购房者在楼市中不断积累财富,而无力支付首付的居民很难购买首套住房。
   温家宝表示,对遏制一部分城市房价上涨过快,中央曾两度采取了4条和11条措施,概括起来是四个方面:
   第一,增加保障性用房,包括加快建设廉租房和普通租赁房及对棚户区进行改造。
   第二,要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。“我们把重点应该放在低价位和小套型。当然这主要靠市场,但政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持。”
   第三,要抑制投机性和投资性的住房,主要是采取经济和法律手段。
   第四,要管好市场,依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。
 
     备受关注的第十一届全国人民代表大会第三次会议今天开幕,温总理在2个小时的政府工作报告中,分别从从宏观经济、城市发展、三农建设、文化教育、节能减排、房地产等各个层面逐一解读,从中,我们可以看到2010年我国发展的脉络走向。针对房地产行业的报告共368个字,主要从保障安居工程、支持自住性住房消费、抑制投机性购房以及规范和整顿房地产市场秩序四个方面做了安排与部署。纵观温总理的政府工作报告,直接和间接涉及房地产行业的讲话,可以从宏观走向、区域发展、城镇化建设、低碳经济、品牌建设、房地产市场规模6个方面进行解读。
     对于楼市而言,未来不可预知,但从今年的走势来看,流动性过剩和低利率的时代将一去不复返,投资投机需求将得到极大的遏制,开发商要想赢得后市,就必须理性面对,打好产品、品牌、价格三张牌,为企业的未来发展奠定基础。[详细]
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