回首2009年中国房地产的发展轨迹,像一篇荡气回肠的金庸武侠。在年初金融危机这场武林浩劫面前,盘踞在房地产这条利益链上的各个帮派,完成了一次漂亮的生死狙击,将市场这个真正的武林盟主从失望的边缘拉了回来。江湖于是从腥风血雨的前奏到引吭高歌的热烈。 若说到2009年中国房地产发展图谱,用五个关键字可以将其定位:回暖,泡沫,地王,调整,保障房。
【2009中国房地产发展图谱】
回暖:房地产业接连制造“没想到”
  今年春节后,金融危机寒意正浓,房地产业却率先走出低谷。中国指数研究院在早春发布的数据让业内兴奋:在30个重点城市中,有24个城市2月住宅成交面积环比上升,有10个城市环比增幅更是超过50%。数据传递出楼市“回暖”的气息。各地春节后陆续举办的房交会,喜迎“小阳春”。
  上海最大的二手房中介中原地产的业务员万正伟说,没想到春节过后,门店的生意一下子忙碌起来,卖房、买房的人几乎每周都有增加。
  国家统计局公布的数据清晰地显示了今年楼市的升温趋势:1至6月,全国商品房销售34109万平方米,同比增长31.7%;至7月,销售41755万平方米,同比增长37.1%;至8月,销售49416万平方米,同比增长42.9%;至9月,销售58371万平方米,同比增长44.8%;至10月,销售66369万平方米,同比增长48.4%。“回暖”途中,购房者买到了房,开发商赚够了钱,一年前还为“库存”严重而烦恼的一些城市,如今的可售房源出清周期已降至数月。
  这一轮回暖呈现出明显的“接力”特点。以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰,形成市场复苏的“第一推动力”。此后,更多的改善性需求、投资性开始进场,并一度成为购买主力。
  “今年的房地产真是在挑战人的想象力。”从业多年的嘉华(中国)投资有限公司销售总经理谷文胜连用几个“没想到”来回顾这一年的行情:没想到市场起来这么早,没想到回暖速度这么快,没想到房价、地价涨得这么凶!
泡沫:产业风险和关联风险俱存
   需要指出的是,但凡市场交易都存在不确定性,资本属性越来越突出的房地产市场,“泡沫”或多或少存在。但人们争论的是:目前的房地产泡沫是否大到了威胁产业发展的程度?房地产的狂飙突进是否加大了宏观经济的关联风险?
  今年房地产成交量快速增长的同时,也造成了如下后果:
  一是房价快速上涨。国家统计局公布的数据显示,3月至10月,全国70个大中城市房屋售价各月分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%——连涨8月,且涨幅逐月扩大。
  在有些城市,开发商不知如何定价,只好跟着周边涨价的楼盘把价格往上调;有些城市,均价5万元/平方米的豪宅,一天之内销售额达40亿元……此外,至第四季度,一些热门楼盘的买家中投资者已占八九成。
  二是房地产业从实体经济中“吸金”巨大。今年的房地产投资客中有不少民营企业家,有人坦言,在出口不景气的情况下,投资房地产比投资制造业“来钱更快”。此外,不少一、二产业的上市公司或通过购买、注入土地资产而转变成土地一级开发商,或通过收购房地产企业将房地产变成公司主业。上述情况在加大房地产泡沫的同时,也对实体经济的投资产生“分流”作用。
  中国指数研究院副院长陈晟针对楼市“泡沫”提出警示:要警惕消费、投资、外贸“三驾马车”被房地产“牵着走”的情况。时至年末,对房地产“泡沫”的担心和争议依然在继续。
地王:“福音”还是“包袱”有待市场作答
   市场逻辑中,价高为尊,地贵称王。“地王”频频,可见房地产界“土地争夺战”之烈。2009年的“地市”,比楼市升温更剧。
  今年4月29日,杭州拍出上城区南山路一地块,楼面价超过4.6万元/平方米。这应该是今年叫响的首个“地王”。此后,高价成交的土地在各重点城市遍地开花。土地总价从10亿、20亿级迅速跃升至40亿、50亿级。
  一位知名港资开发商今年通过销售和银行信贷,手握上百亿重金,一度垂青的地块多达二三十块,但最后一地未得。该房企相关负责人坦言:“我们不是没钱,而是没勇气。有些地块溢价动不动超过100%,楼板价动不动超过1.5万元、2万元,这么贵的土地我们不敢拿、不敢赌。”
  跟2007年有所不同,今年的“地王”大多被国企揽获。不过,不管是谁拿“地王”,对房地产市场的健康发展来说,地价太高都不是好消息。今年此起彼伏的“地王”,是留给将来房地产市场的“福音”还是“包袱”,还有待市场作出回答。
调整:房地产未完成的“必修课”
  回顾2009年,不少开发商有“劫后余生”的感觉:当金融危机使楼市陷入深重的低迷、一些房企资金链绷紧到即将断裂之时,政府出台的一系列刺激房地产市场的措施及时生效。随后,市场松动了,成交“回暖”了,企业喘了几口气,活过来了。
  长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬说,外部环境的变化促使房地产进入调整期;但去年至今,房地产业并没有经历完整的格局洗牌、秩序重建的过程,而是得益于政策刺激而快速复苏。
  中国银行新近发布的一份报告指出,根据行业发展规律和国际经验,房地产市场调整周期一般在3年以上,而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志,上轮调整仅持续了7个月时间(2008年8月到2009年2月)。可见,上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。
  今年9月,楼市曾出现过“小阳春”之后首次“疑似”调整的状态。当时,北京、上海、深圳等风向标城市成交量明显回落,房价也有所下跌。市场一度出现“拐点”之声。然而,事实证明,这只是房价涨至高位,开发商不愿降价、购房者陷入观望的一种“胶着”状态,楼市尚不具备调整的基本动力——进入10月中下旬后,成交量和房价便双双“回归”上升通道。
  业内人士认为,房地产业早晚要补上产业调整这一“必修课”,包括两项内容:一是“周期性调整”,永庆房屋(上海)副总经理陈史翎说:“房地产的泡沫要一点一点挤,要让人‘分批下车’。”二是“结构性调整”,要提供适合各个阶层的人购买的房屋,不能长期脱离内需市场购买力的基准点。
保障房:调控房地产的另一个着力点
  在房地产调控问题上,除了“地根”和“银根”两个常规的着力点外,中央及地方政府正日益注重另一种手法:推进保障性住房建设,完善房地产市场的供应结构,促进其健康平稳发展。
  11月中旬,邻近上海中环线的虹口区“华虹苑”项目开工,建成后将有约490套经济适用房,全部用来满足住房困难家庭的需求。这将是上海中心城区又一个经济适用房项目。预计至今年年底,上海开工的经济适用房累计将达600万平方米,首批经济适用房将在年内试点销售。此外,截至2009年10月底,上海市廉租房受益家庭累计已达6万户,与2006年同期相比增长约1.8倍。近日,上海还把廉租房人均月收入、家庭财产“门槛”从低于800元、9万元分别放宽至低于960元、12万元。
  上海是国内各地推进保障性住房的一个缩影。国土资源部公布的数据显示,上半年全国保障性住房用地供应3754.37公顷,同比增加36.3%。其中,经济适用住房用地供应3390.35公顷,同比增加33.3%;廉租住房用地供应364.01公顷,同比增加72.0%。据预计,今年全年保障性住房用地供应增加趋势将更为明显。
  2009年见证了国内保障性住房建设的新进展。多位业内人士指出,保障性住房对整个房地产市场的影响还有待观察,但有一点是肯定的:“市场”和“保障”两手抓,对整个房地产业的均衡发展必将产生深远意义。
【2009年后房地产出路】
  中央经济工作会议12月5日至7日在北京举行。会议提出,明年经济工作的主要任务之一是,加大经济结构调整力度,提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点,以稳步推进城镇化为依托,优化产业结构,努力使经济结构调整取得明显进展。【详细
  要解决现行房地产所暴露出来的问题,关键是要中央改变政策选向,以居者有其屋为最高追求,彻底消除住房的投资和投机属性。如实行物业税,人均住房超过50平米的征收物业税。另外实行特别调节税或特别增值税,对买卖住房增值额部分实行重税,使投资或投机住房的增值额绝大部分上缴国家,个人将无利可图。这样就可以把住房投资或投机需求彻底挤出去,从而真正维护和保障居民实际居住需求。
  只要国家先预算建造房屋的成本,再针对具体地块决定价格,然后再加上交易税等等总计费用,再给开发商一定的利润,这就是最后的房屋价格。只要把最后的房屋价格限制了,再严格审计其房屋质量,相信房价完全掌握在国家手中,没有一人能炒高房价。
  我们要知道,国家开发房地产的目的应该是在于为民众解决住房问题,而不是国家撬动国民经济的杆杠,而现在我看国家是偏向后者居多吧。在美国一个中产阶级三年收入可以买一套住房,而美国的房子是严禁炒买炒卖的,如果一个人拥有多套住房要征收高额的不动产税的。【详细
【2009年后买房时机】
   作为投资者,要顺势而为。在量价齐跌(- -)到量升价跌(- +)时进场,采取买了再等的策略(buy and wait)而在量价齐升(+ +)到量跌价升(+ -)时,采取等了再买的策略(wait and buy)因为早晚会迎来量价齐跌(--)的时机。要睁大眼睛,密切观察这一时机的到来。因为在利空笼罩下,价格便宜的房屋多,银行较宽松,政府鼓励的情况下又爱国又赚钱,以逸待劳,何乐不为。
  至于急于购房自住者,就不必如此等待,可随时进场,抵要避开价量齐扬时即可。因为政府对首套自住的优惠从未停止,可尽早利用,买下后即便时机不是最佳,过个1-2年,就可补回亏欠,自住时并无实际的损失,袛是多赚少赚、早赚晚赚的问题,起码你省下房租增加了安全感,贷款部分的本金利息被通货膨胀抵消了很多,应该划算的。
  有时候一旦说涨要涨一段时间,而一旦说跌也要跌一段时间的原因在于市场上的供应量是开发商对市场预估的结果,而消费者的需求却因为外在改变而立即收手,开发商的房屋却无法随时停产,因为银行催款孔急政府又限期开发。群众的买涨不买跌,越贵越买,越买越贵,更加速了市场的不平衡,形成市场循环的复杂性,投资者必须逆向思考,要买跌不买涨,但买了再跌怎办,这就是人性的弱点。【详细
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