拍卖时间: 2010年1月23日上午9点整;2010年1月23日下午1点30分
 
拍卖地点: 苏州市道前街100号苏州市会议中心丰乐厅
 
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序号
地块位置
编号
面积
用途
容积率
起报单价
起报总价
成交总价
楼面单价
竞得单位
平方米
元/㎡
元(万)
元/㎡
1 平江区江星路东、平海路南 苏地2009-B-75号 21045.8 批发零售、商务金融用地 2.0-2.5 7500 157843500     流拍
2 平江区和合街南、锦芳街西 苏地2009-B-76号 14999 商服用地 参照方案 15000 224985000 底价成交    
3 金阊区金阊新城新莲路西、虎新路南 苏地2009-B-77号 12956.7 批发零售用地 1.0-1.5 6000 77740200     流拍
4 吴中区长桥街道苏蠡路东侧(原流星手套厂) 苏地2009-B-78号 21947.3 城镇住宅用地 ≤2.2 4800 234839640 61500 4812 中天房地产
22718 城镇住宅、商务金融用地 ≤3.5 5700
5 吴中区胥口镇230省道西侧、古村路北侧 苏地2009-B-79号 16950.9 文体娱乐用地 ≤1.5 1050 93579885 底价成交    
36086.4 商服用地 ≤1.5 2100
6 吴中区东山镇湖滨路南侧、规划道路西 苏地2009-B-80号 34711.4 城镇住宅用地 ≤1.2 1800 62480520 9500 2281 城市建设开发
7 吴中区东山镇三山岛五角咀 苏地2009-B-81号 24637.6 其他商服用地(码头游客集散中心) <0.42 1050 25869480 底价成交    
8 吴中区东山镇环湖路南侧、渡水港西侧 苏地2009-B-82号 71791.4 商服用地 ≤1.2 1800 129224520 13200 1532

苏州市东吴商品房公司

9 吴中区太湖旅游度假区环太湖大道北侧、梅舍路西侧 苏地2009-B-83号A地块 21445.9 城镇住宅用地 ≤0.5 3000 64337700 14300 13336 恒润投资
10 吴中区太湖旅游度假区墅里村渔洋山地块 苏地2009-B-84号 27875 住宿餐饮用地(宾馆) ≤0.3 1350 37631250 5050 6158 中茵度假
11 吴中区穹窿山绕城高速南侧、兵圣路西侧A地块 苏地2009-B-85号 20143.6 商服用地 ≤0.8 1800 36258480 3626 2250 中锐佳城
12 吴中区穹窿山绕城高速南侧、兵圣路西侧B地块 苏地2009-B-86号 13334.8 住宿餐饮用地(宾馆) ≤0.8 1500 20002200 2000 1875 上海中锐
13 吴中区穹窿山绕城高速南侧、兵圣路东侧地块 苏地2009-B-87号 25120.8 住宿餐饮用地(宾馆) ≤0.8 1500 37681200 3768 1875 吴中旅游
14 吴中区金庭镇缥缈村绮里坞 苏地2009-B-88号 9813.8 商务金融、风景名胜设施用地 ≤0.92 1050 10304490 1030 1141 观音园建设
15 吴中区金庭镇金庭路南侧(金庭乐府西侧) 苏地2009-B-89号 29015.9 城镇住宅用地 ≤0.7 1500 43523850 5100 2511 太湖城乡
16 吴中区木渎镇苏福路北侧(原天马医药) 苏地2009-B-90号 24005.9 商服用地 ≤3.5 5250 126030975 25600 3047 华成房产
17 吴中区木渎镇金枫路西侧(原动力厂) 苏地2009-B-91号A地块 56870.1 城镇住宅用地 ≤2.2 4500 255915450 49000 3916 绿峰房地产
18 吴中区木渎镇凯马大街东侧、丹枫路南侧 苏地2009-B-92号 13306 商服用地 ≤4.0 4500 59877000 6100 1146 木渎镇集体
19 吴中区木渎镇宝带西路北侧、230省道东侧 苏地2009-B-93号 3999.6 批发零售用地(加油站) ≤0.4 1275 5099490 底价成交    
20 吴中区木渎镇穹灵路北侧(原林场) 苏地2009-B-94号 15612.5 城镇住宅用地 ≤1.0 1800 28102500 底价成交    
21 吴中开发区澄湖路北侧、迎春南路西侧 苏地2009-B-95号 15151.2 住宿餐饮用地(宾馆) 参照方案 3400 51514080 底价成交    
22 吴中开发区郭巷街道通达路东侧、东方大道南侧 苏地2009-B-96号 146666.7 城镇住宅用地 ≤2.2 4500 660000150 149000 4618 万业企业
23 吴中开发区郭巷街道望湖路东侧、郭新东路南、北侧 苏地2009-B-97号 57898.3 城镇住宅用地 <2.5 4800 805878345 195000 5791 隆威置业
106659.9 城镇住宅用地 ≤1.8 4950
24 吴中开发区郭巷街道郭新东路南侧、东安路东、西侧 苏地2009-B-98号 115377.6 城镇住宅用地 ≤1.8 4950 835577760 200000 5126 隆威置业
26200 商务金融、住宿餐饮用地 ≤3.0 3750
34626.8 城镇住宅、商务金融用地 ≤3.0 4800
25 吴中开发区郭巷街道郭新东路南侧 苏地2009-B-99号 28024 城镇住宅、商务金融用地 <3.0 4800 134515200 46400 5519 隆威置业
26 吴中开发区旺山工业园北官渡路北侧 苏地2009-B-100号 1895.2 商务金融用地 参照方案 1500 2842800 284 不详 越溪街道
27 吴中区临湖镇锦福路南侧、长青路西侧 苏地2009-B-101号 17623.2 城镇住宅用地 ≤1.2 1500 26434800 3600 1702 吴学良个人
28 吴中区光福镇邓尉路西侧、邓尉山东侧 苏地2009-B-102号A地块 134000 城镇住宅用地 ≤0.6 1800 241200000 36500 4540 苏州市房地产
29 相城区御窑路西、朝阳河北 苏地2009-B-103号 47822 城镇住宅用地 ≤1.6 5250 251065500 50000 6535 张建平吴俊江个人
30 相城区御窑路西、兴业路北 苏地2009-B-104号 77072 城镇住宅用地 ≤1.5 5250 404628000 42500 3676 华富置业
31 相城区御窑路东、实验中学西(北) 苏地2009-B-105号 11181 批发零售、商务金融用地 ≤1.6 5250 58700250 13000 7267 华成房产
32 相城区御窑路东、实验中学西(南) 苏地2009-B-106号 9135 批发零售、商务金融用地 ≤1.2 5250 47958750 131000 11950 恒博圣元东
33 相城区太阳路南、采莲路西1号地块 苏地2009-B-107号 14951 批发零售用地(4S店) ≤1.5 1200 17941200 底价成交    
34 相城区太阳路南、采莲路西2号地块 苏地2009-B-108号 6485 批发零售用地(4S店) ≤1.5 1200 7782000 778 800 利星汽车
35 相城区太阳路南、采莲路西3号地块 苏地2009-B-109号 6699 批发零售用地(4S店) ≤1.5 1200 8038800 980 980 豪俊汽车
36 相城区太阳路南、采莲路西4号地块 苏地2009-B-110号 7060 批发零售用地(4S店) ≤1.5 1200 8472000 847 800 风神汽车
37 相城区富临路南、民凌路东 苏地2009-B-111号A地块 7860 批发零售、商务金融用地 4.5-5.0 4200 33012000 3700 941.5 高铁新城
38 相城区富临路南、民四南路东 苏地2009-B-112号 8749 批发零售、商务金融用地 4.5-5.0 4200 36745800 4100 937 高铁新城
39 相城区开发区澄云路东、正基南 苏地2009-B-113号 36276 城镇住宅用地 ≤2.0 3000 108828000 25400 3501 亿投投资
40 相城区开发区澄星路东、华元路北 苏地2009-B-114号 52991 城镇住宅、批发零售用地 ≤2.5 4995 264690045 53500 4038 恒达城建
41 相城区开发区太阳路南、227省道西 苏地2009-B-115号 2700 批发零售用地(加油站) ≤0.8 1000 2700000 底价成交    
42 相城区黄埭镇太东路北、中市路东 苏地2009-B-116号 2700 批发零售用地(加油站) ≤0.8 1000 2700000      
43 相城区黄埭镇春秋路北、方桥路西 苏地2009-B-117号 76543 城镇住宅、批发零售用地 1.5-2.5 2700 206666100 40500 2116 冠城宏业
44 相城区阳澄湖镇湘太路西(原沈周村委会) 苏地2009-B-118号 17266 城镇住宅用地 ≤1.0 2250 38848500 4500 2606 刘根金个人
45 相城区渭塘镇翡翠路东、珠宝路西 苏地2009-B-119号 66595 城镇住宅用地 ≤1.3 3000 199785000 33000 3812 奥特房产
46 相城区渭塘镇澄阳路东、汽车客运站南 苏地2009-B-120号 6660 批发零售、商务金融用地 ≤3.5 4050 26973000 7050 3024 周春英
47 高新区通安镇 华金路北、规划道路西 苏地2009-B-121号 2585.3 批发零售用地(加油站) ≤0.3 900 2326770 底价成交    
48 工业园区独墅湖大道北、通园路西 苏地2009-B-122号 42587.45 城镇住宅、商服用地 1.3-1.5 6000 255524700 40000 6262 融汇房地产
49 高新区狮山街道玉山路南、滨河路东 苏地2009-B-123号 44046 城镇住宅用地 ≤2.0 10800 475696800 69000 7833 中海地产
50 高新区枫桥街道湘江路西、福祥机械南 苏地2009-B-124号 3340.7 批发零售用地(加油站) ≤0.3 1125 3758287.5 底价成交    
51 高新区浒墅关经开区兴贤路南、312国道东 苏地2009-B-125号 25516 城镇住宅用地 ≤1.4 3360 85733760 14400 4031 黄臻个人
52 高新区浒墅关经开区鸿禧路北、大白荡公园东 苏地2009-B-126号 72840.9 城镇住宅用地 ≤1.0 3200 233090880 42000 5766 昂内房地产
53 高新区浒墅关经开区建林路绿化带西、马运河绿化带北 苏地2009-B-127号 55784.2 城镇住宅用地(动迁房) ≤1.25 525 29286705 底价成交    
54 高新区科技城科业路南、浒光运河东侧路东 苏地2009-B-128号 123278.7 城镇住宅用地 ≤1.6 3440 424078728 97000 4918 艾维克建设
55 高新区科技城天佑路西、科业路南 苏地2009-B-129号 116266.2 城镇住宅用地 ≤1.4 3278 519191930.4 110000 5157 艾维克建设
42120.6 批发零售用地 ≤1.2
56 高新区科技城科研路南、伊顿学校西 苏地2009-B-130号 41133 城镇住宅用地 ≤1.55 3410 14093530 33000 5176 苏州科技城
57 高新区通安镇华金路南、东唐路东 苏地2009-B-131号 7716.5 批发零售用地 ≤1.0 3000 116223000 17000 3324 永华房产
31024.5 城镇住宅用地 ≤1.4

土地拍卖现场图片集锦

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苏州土地市场情况综合分析

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  1月23日,苏州市国土资源局将一举推出57宗地块,此次土拍地块数量之多,已经超过去年8月5日和11月5日两场大型土拍。此次土地拍卖最高起报价是平江区的一块商服用地,每平方米达到1.5万元。吴中开发区两宗城镇住宅和商务金融、住宿餐饮用地保证金均超8000万元。
  据统计,本次土地拍卖总面积为2289496.35平方米,从推地用途上来看,其中住宅用地25块,批发零售18块,14块为商服、餐饮用地,从推地区域上来看,吴中区25块,相城18块,高新区10块,平江区2块,金阊区1块,园区1块,吴中区、相城区推地宗数占到了整个出让宗数的75%。
  除了一些新兴板块的普通住宅用地供应,此次推地在热点成熟板块方面,也不乏焦点地块的推出,像工业园区独墅湖大道、通园路西的122号地块,高新区的狮山街道玉山路南、滨河路东的123号地块,以及相城区御窑路段相关地块等,所属区域均是当前的热点地段,其最终的成交结果也将给相应区域的房价走势起到标杆作用。
 住宅用地居半,有望缓解普通住房供应不足
  此次拍卖还是以城镇住宅用地为主。57宗地块中共有20块是城镇住宅用地,加上综合用地中的住宅地块,住宅用地达28宗。批发零售用地也占到相当大的比重,占到19块,其他分别为商服用地以及餐饮等用地。
   由此可见,住宅用地供应依然是2010年的焦点,而随着住宅市场逐渐完善、城市发展和人口进一步增长,对于住宅项目的商业配套用地以及经营性产业用地供应,也将是未来完善城市结构的重点。作为新年伊始首场大型土地拍卖,在去年底房源供应并不是很充裕的背景下推出,将极好地缓解苏州普通住房供应不足的状况。
  从本次推出地块的容积率来看,普通住宅用地的供应占到了绝对主力。而且从住宅用地所分布位置来看,吴中区木渎板块、乡镇结合带板块,相城区北部乡镇板块,高新区高新科技城板块、西北片区板块,均将是普通住宅项目的重点开发地域。与此同时,从这些区域的地块起拍价来看,相比目前苏州的在售市场,也确实有不错的吸引力度。
 吴中区占拍卖大头,苏州城市未来区域发展定位凸显
  本次地块出让涉及6个区域,土地推出面积达到2288996.35平方米。推地最多的要数吴中区,共计25宗,其中9宗住宅用地、12宗住宿餐饮及商服用地、3宗综合用地、1宗批发零售用地,总面积117.3万平方,土地推出面积占总量的一半还多。
   虽然苏州几大区域均有涉及,但中心城区仅有三宗供应,园区也仅有一宗推出,绝大部分地块集中在吴中区、相城区和高新区。这几个区域也是近年来苏城楼市的几大热点区域,由于地域因素紧邻城郊接合部,可以预见这些地方未来几年也将是苏城普通住宅供应的主力区域。
  从出让区域地块的起拍价来看,相比目前苏州的在售市场,也有不错的吸引力。最低起拍价仅525元/平方米,为高新区浒墅关经开区一动迁房地块,最高的达15000元/平方米,为平江区和合街、锦芳街西一商服用地。绝大部分的住宅用地起拍价每平方米在3000至4000元之间。
  此次拍卖保证金最少30万元,最高的三宗出现在吴中区,其中吴中开发区郭巷街道境内两宗城镇住宅和商务金融、住宿餐饮用地保证金均超8000万元,苏地2009-B-98号地块达8380万元。

看点一:首付比例门槛提高,是否会挡掉部分开发商入场
   先来看看中央政策最近一些政策。首先,对于开发商贷款的额度有所限制,本次地块拍卖就要按照新政来实施,所有商业土地在今年1月30日之前必须要交50%的土地出让金,应该说,这进一步挤压了开发商的资金空间。对于手头资金相对不算宽裕的小房企有可能会因此止步。由于去年房产商依靠着好行情,手里不缺钱缺地,所以首付比提高能挡掉的竞争力会比较有限。
看点二:新年首块"地王"是否会在此次拍地中脱颖而出
   单从推地数量上来看,吴中区、相城区推地宗数占到了整个出让宗数的75%。从推地面积上来看,吴中区推地总面积1173509.8平方米,相城区458745平方米,两个区域的推地面积占到了总面积的71.3%。从详细所推地块分布来看,吴中开发区郭巷街道的B-97、98、99地块尤为引人注意,从三宗地块的容积率来看,为1.8-3.0之间,建成以后的住宅将以高层、小高层为主,同时,商务金融、住宿餐饮用地在三宗地块用途中也有涉猎,作为平静的尹山湖板块,大规模推地尚属首次,该板块内仅有住宅项目国香园和商业项目尹山湖商业广场,此次推地意义重大,尹山湖的大规模开发建设已经提上日程。同时尹山湖板块更是近享园区配套,其板块优势日渐明显。
看点三:新兴板块是否受追捧,是否能成为今后居住热点
   本次从详细所推地块分布来看,除了吴中开发区地块之外,高新区科技城又有三幅地块推出,用途为城镇住宅用地和批发零售用地,而科技城去年开发“如火如荼”,青山绿庭、MAX未来、水秀坊纷纷上市,别墅产品悦瀜庄也将于不久后公开,科技城的开发前景十分看好。
此外,随着京沪高铁、沪宁城际铁路、轻轨二号线的利好烘托,相城区房地产市场也快速发展,有数据显示,相城区的部分楼盘单价已经飙升到9000元/平方米,本次相城区也有多幅地块推出,其御窑路西、兴业路北B-103、B-104地块建筑面积约20万平方米相城CBD优质居住地块值得关注。这些受关注的地块从前期的声音来看,不少知名房企都把目光投过去了。如果实际拍卖的效果理想,这些相对还有点生的地块有可能几年之后,将成为居民置业的新选择。
 中心城区:多为新城配套用地
  本次国有建设用地使用权拍卖公告上,中心城区共推出3块地,占全市地块宗数的5.2%,总面积约4.9万方,占所拍土地总面积的2.1%,所占比例甚微,但就寸土寸金的闹市区而言,推地实属不易。
   本次中心城区所推3幅地块均为批发零售及商服用地性质,且都是分布在外围新城位置,不难推断这3宗地将来是作为新城的配套用地规划。其中,2009-B-75号地块位于平江区江星路东、平海路南,与万达商圈东西相望,建成后将大大提升整个平江新城的商业功能,同时,对人民路北延地段的辐射作用也是不可小觑的。2009-B-77号地块位于金阊新城新莲路西、虎新路南,占地1.3万方左右,批发零售用地,周边住宅项目有玖园、鑫苑景园、恒润新新家园、中天品园等等,该地块左接新区,右临石路商圈,占尽优势。
 吴中区:尹山湖或成下一热点
  吴中区此次共推出25宗地,占全市地块宗数的46.3%,总面积约117.4万方,占所拍土地总面积的51.3%。此次推地,无论是地块数量,还是推地面积,在各区中都是遥遥领先的。
   从地块分布上来看,此次吴中区所推地块主要分布在两个区域,环太湖东山景区以及吴中经济开发区,太湖东山景区因其亲山近水的独特优势,一向受到开发商的密切观注,周边在售、建成的项目比比皆是。而吴中开发区郭巷,随着尹山湖生态商圈的初步完成,该片区将是下一个土地开发热点。
   位于吴中开发区郭巷街道通达路东侧、东方大道南侧的2009-B-97地块由两幅地块构成,均为城镇住宅用地,占地面积共有164558.2平米,总建筑面积可达到33.7万方,预计将以高层、小高层、多层等综合产品为主。该宗土地靠近独墅湖板块,在今年催生了36亿地王的独墅湖,已经成为了寸土寸金的热点区域,据悉目前板块内在售房源不多,供求关系极度紧张。目前已有项目包括了星岛仁恒、澜泊湾、香滨水岸等,储备地块更是囊括了中海独墅岛地块、保利储备用地、绿城06号地块等多幅大规模用地,该宗地块的出让,势必会进一步扩大周边的居住规模,填补周边住宅用地空缺。
   吴中区此次推出的另一宗大规模地块位于吴中开发区郭巷街道新东路南侧、东安路东、西侧,该地块分别由三幅地块组成,其中一幅为城镇住宅用地,占地面积达到115377.6平米,容积率1.8,预计将以小高层、高层产品为主,其余两幅为商务金融、城镇综合用地,占地面积共有60826.8平米,这三幅地块的总建筑面积将达到39万方,B-98号地块与B-97号地块仅一路之隔,可以预见这两宗大幅地块的推出,将大大填补独墅湖西南侧的房产市场,这一未开发的处女地,也必将成为众多开发商激烈争夺的新焦点。
2009-B-99号地块同样位于吴中开发区郭巷街道郭新东路南侧,与B-98号地块邻近,为城镇住宅、商务金融用地,占地面积为28024平米,容积率3,总建筑面积84072平米。目前该地块周边已有尹山湖商圈覆盖,这是苏州市总体规划确定的"重点发展区域"的核心区。2006年开始规划的尹山湖商圈总投资超过15亿元,将建设行政商务区、居住生活区、商业金融区和运动休闲区四大功能区,据悉,目前主题公园、滨湖休闲区、运动广场等已开工建设。由此可见,吴中区未来将进一步加大对该区域的改造,以郭巷街为主轴线,全面打造一个融人文景观与自然风光于一体的绿色生态城市次中心。
 相城区:地块竞争日趋白热化
  随着沪宁城铁和轻轨二号线的规划建设,相城区的土地市场也愈加白热化。本次土地拍卖上,相城区共推出18块地,占全市土地宗数的31.6%,就地块数量而言,仅次于吴中区,位列五个区域第二。
   其中,住宅用地苏地2009-B-103和2009-B-104地块均分布于御窑路西,预计未来该地块建筑类型将以小高层为主。而在去年11月5日土拍中被佳满企业夺得的苏地2009-B-58和苏地2009-B-59地块同样位于相城区御窑路、朝阳河附近,同样会以小高层、高层建筑为主。不难看出,未来相城以北高层住宅房源供应将会愈加充足,但该区域同质化项目竞争亦会加剧。苏地2009-B-58当时有12家单位参与竞拍,最终拿地总价相比起拍价几近翻倍。那么,此次推出的相近两幅地块又会"花落谁家"?
   本次土地出让渭塘镇分别有一块住宅用地、一块商业用地推出。其中,住宅用地B-119位于翡翠路东、珠宝路西,占地面积66595㎡,以多层、小高层建设为主,目前该区域在售项目仅有合景·朗悦湾一家,项目将大大弥补渭塘镇住宅房源供应量。同时黄埭镇也有一幅商住用地推出,苏地2009-B-117地块位于春秋路北、方桥路西,处在黄埭镇东南角,紧邻建邦唯园。附近有春申湖丽水长滩公园,不仅拥有天然的水资源,而且还建有春申湖假日大酒店、会议中心、娱乐设施于一体,环境优美、出行便利。作为商住项目,基础设施和各类配套完备,未来该区域居住功能将会进一步提升。
 新区:浒墅关和科技城受关注
  本次新区共推出了10幅地块,占本次岁末推地总数的17.54%,而地块总面积达到了565652.6平方米,占本次所推地块总面积的24.70%。从所推地块的分布上来看,虽然说是在新区的各个区域都有地块分布,但是所推的住宅类地块还是较集中的分布于两大板块之内——浒墅关板块和科技城板块。
   苏地2009-B-73号地块是新区此次所推地块中最能吸引人眼球的地块,其单体面积已达到176896.5平方米。地块位于高新区浒墅关分区兴贤路南、文昌路东,与其一街之隔是去年8月上海朗地竞得的地块。短短两个多月的时间,品牌开发商朗地和旭辉相继看中浒墅关经济开发区内核心区域的地块,不单证明了浒墅关后期发展的潜力,也为浒关的未来增加了无限的遐想。而科技城板块也在本次推地上发了一把力,一次拿出了4幅地块。去年下半年新区上市的房源大多集中在这个区域:新创大河山、水秀坊、MAX未来、悦瀜庄、丹景廷等。随着城市规划的逐步实现,浒通板块与科技城板块的联通日益凸显。因此,位于科技城板块的4幅地块一经推出,便受到了众多开发商的关注。
   另外,苏地2009-B-123号地块位于高新区狮山街道玉山路南、滨河路东,规划为城镇住宅用地,地块面积为44046平米,规划容积率为2.0,建筑面积将达8.8万方。建成后将形成以高层小高层为主的住宅社区。从其地块的位置来看,该地块地处新区CBD核心,周边玉山路滨河路等城市主干道纵横,交通十分便利。可以说此地块占据了新区的核心位置,且这幅地块的起拍楼面单价达到了5400元/平方米,这相对于新区住宅市场的均价来说,无疑是一个重大的挑战。
 园区:此次推地非常低调
  与前一次土拍上园区共推出的6幅地块共约37万方的土地相比,本次园区推地相对低调了很多,57幅地块中仅有1幅为园区地块,即苏地2009-B-122号地块,该地块位于工业园区独墅湖大道北、通园路西,规划为城镇住宅、商服用地。地块面积为42587.45平米,容积率为1.3-1.5,建成后将形成建筑面积约6万方的中型社区。该地块起拍楼面单价约为4600元/平方米,相对于园区市场新近拍出的几幅地块来说还是较低的。此地块位于吴中区、园区和沧浪区的交界处,属于娄葑镇地块,靠近娄葑镇CBD核心区,周边交通位置优越,苏嘉杭高速、独墅湖大道环绕。周边城市配套十分完善,而其自身也配有商服项目,因此完全不必担心未来的生活配套问题。
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